アパート建築について
アパート建築は地主がよく行っている相続税対策ですが、どうして節税になるのでしょうか。
アパート・マンションを建築した場合、土地については「貸家建付地」として更地や自宅土地より低く評価されます。 又、建築のための借入金が全額相続財産から控除されるのに対し、建物の評価は建築価格より低くなる事が多くなります。 これらの評価減と債務控除により相続税を安くすることが可能となります。
建物の相続税評価額は固定資産税評価額に相当する金額で評価されます。 さらに、人に貸すことで、30％が割り引かれます。（これは「借家権割合」と呼ばれます。
日本では、借家人の権利が守られているため、簡単に売却できないためです。）つまり、アパート・マンション建築による相続税の軽減効果は、 建築価格と相続税評価額との差の活用により生じることになります。
アパート建築による相続税評価の一例
例えば一億円でアパートを建築した場合、固定資産税評価額は建築価額の5～6割程度の評価が目安となりますので、 相続税評価額は借家権割合を控除して3,500万円程度となり、約6,500万円の評価差額が期待できます。
【 建物 】 1億円×0.5 ×（1 – 0.3） ＝ 3,500万円
次に、一億円の土地に建てたとします。建物同様に、借家人の権利分を差し引きます。 自宅用の土地の場合は路線価がそのまま相続税評価額になりますが、賃貸アパートの場合は「貸家建付地」と呼ばれ、「借地権割合」が差し引かれます。 一般的な借地権割合を60%とすると、借家権割合の30％とで算出すると、以下のようになります。
【 貸家建付地 】 1億円×（1 – 0.6×0.3） ＝ 8,200万円
結果として、合計、1億1,700万円となり、対策をしない場合に比べ、8,300万円評価を下げたということになります。
アパート建築による節税のメリット・デメリット
メリット
- 家賃による安定的収入が得られ、相続税の支払いにも備えることができる。
- 相続財産のうちに土地等の占める割合が多い人にとっては、評価減による減額金額が大きいため、課税価格の引下げに効果的。
デメリット
- 常に満室になるとは限らないため、予定した収入が得られない、管理コストがかかるなど、アパート経営のリスクがある。
- 借入金で賃貸物件を建てた場合、見込み通りの入居率が確保できないと返済不能のリスクになる。
- 相続時に分割が難しい、すぐに換金ができない。
