不動産管理会社の活用
一定の規模以下の不動産オーナーであれば、個人の所得税の範囲内で節税が可能ですが、不動産所得が多いオーナーが節税を実行するためには、 不動産管理会社を設立する方法があります。
不動産管理会社設立のメリット
- 所得の分散による所得税の節税
- 収入の移転による相続財産増加の防止
- いざというときの納税資金準備
不動産オーナーの所得を、不動産管理会社を通すことによって管理料や地代家賃などの形でその一部を管理法人の収入に移すことができます。 さらに、配偶者などの身内を役員にし、その管理会社の収入から、報酬を支払うことができます。
集中している不動産収入の分散による毎年の所得税対策と、その収入が被相続人に累積することを防止することにより長期的に見て大きな効果をあげることができます。
所得のうち超過累進税率の高い部分の所得を、同族法人や親族などに分散することで所得税の合計額は安くなります。 また、これらの分散させた所得は将来における相続税の納税資金準備とすることができます。
管理会社を使って所得を移転する代表的な方法は以下の通りです。
| (1)管理委託方式 | 賃貸の管理を設立した会社に委託します。 所有者、賃貸者契約の主体はオーナーで、管理法人は個人資産の管理を行います。 オーナーの収入が分散され、所得税・住民税が安くなります。 （建物所有者）オーナー （実質管理料）管理委託料 |
|---|---|
| (2)一括賃貸方式 | 管理を委託するのではなく、建物全部を設立した管理会社に賃貸します。 管理会社は第三者へ転貸します。家賃収入とオーナーへ支払う家賃の差額が管理法人の実質管理料となります。 管理会社は空き室などの経営上のリスクを負うため、管理委託方式に比べて管理料は高くなります。 （建物所有者）オーナー （実質管理料）家賃収支 |
| (3)不動産保有方式 | 個人の建物を管理法人に売却し、管理法人で管理運営を行います。 賃貸物件の収入は建物の所有者に帰属し、管理法人が全額家賃を受け取ります。 オーナーの家賃収入が法人の収入に置き換えられ、法人から支払われる地代のみとなるで、所得の分散高価は最も高くなります。 （建物所有者）管理法人 （実質管理料）家賃収入全額 |
- 管理料や給料が一般の相場より高い場合、意図的な所得分散と見られて税務上から否認されることがあります。
- 節税だけのために法人を設立し、管理事業の実態がないと、所得税逃れとして税務上から否認されることがあります。
